今年的楼市跟北方的天气一样，冷得特别快，早晨起来，哆哆嗦嗦从柜底翻出秋裤套上，算是对寒冬提出义正严辞的对抗。现在教培开始第二轮大规模裁员，几万人一夜之间失去工作。隔壁老张家的儿子跟我说，被新东方解约后，每天一门心思找工作，屡屡碰壁没人要，“人家是三十而立，我这是三十而倒”。地产不逊于教培，也是从人力成本最密集的中介行业开始裁员。据说上海某中介机构，200来人的团队一夜解散，提前回家过年，而北京，国庆期间，某大中介机构给全员经纪人连放3天假期，这在行业里还是头一次。自从某大崩雷后，开发商们都很紧张，谁都不知道下一步是谁？2018年，万科喊出“活下去”的口号，放在今天，更为应景。据报道，第二轮集中供地，全国各地出现不同程度的流拍现象，就连北京，43宗宅地拍卖，26宗无人竞买。然而纯躺平也没用，后面还有银行在催债，谁也不想吃年夜饭的时候，还得给上门讨债的递筷子。于是，“回款”成了全行业的最高战略。龙头碧桂园上个月底召开闭门会议，整个会议就一句话：“能卖出房子的，大大的赏，卖不出房子的，趁早滚蛋。”这将是一场全国性的降价风暴，今年10月抢滩登陆，11月-12月将进入最激烈的战局，新盘打折促销会成为常态。作为一名房地产研究者，我今天给大家分享的，则是在这场风暴中，如何去规避风险。
真假降价
从国庆开始，但凡进入某家新盘，一定会看到大屏幕上贴着“降价房”的大字，这跟大卖场搞促销活动一样，效果如何不重要，气氛必须得拉满。紧接着，销售会一窝蜂扑上来，端茶倒水热情营销，这时候，你就要小心了。首先去看新房，别傻呵呵直接跑到售楼处，问人家你这个房子价格降了多少，这就像你去买西瓜，问人家，您这瓜甜不甜？你在售楼处听到的所有信息，大概率”真假半参“，最终解释权归开发商所有，意味着你维权无门。这时候，唯一的方法是：在新盘周边转一圈，去最近的二手房中介门店“找朋友”。一般来说，行情下行，开发商都会找渠道卖房，周边的二手房中介是最主要的渠道之一。他们在卖房的时候，会对整个盘进行系统性学习，拿到一份最真实的报价单。售楼处的销售可以包装价格，也就是把房价提高，然后再给你打折，跟某宝双十一活动似的，”假装促销“，但二手房中介不是，他们代理多家楼盘，对单一楼盘没有忠诚度，不会故意维护。只要你给予他信心，让他知道你是一定要买房的准客户，他们会把所有知道的信息统统告诉你。当然二手房中介也要多找几个，来回衡量价格。其中，一定要问，”这个折扣力度是现在出现的，还是之前也一直有？“比如前几天北京有一个读者跟我说，五环某楼盘8.6折，感觉价格很吸引人，想上车。我跟他说，人家半年前就8.6折了……你以为的优惠，可能就是鲁迅口中的“新瓶装旧酒”。
如果你有社交恐惧症，或者不愿意花那么大功夫“找朋友”，那我劝你，提前做好一门功课，“查底子”。所有楼盘在取得预售证的时候，都要跟当地有关部门上报“备案价”，而且必须公示，否则这房子没法卖。在去售楼处之前，打开手机随便找一个浏览器，输入“某某房地产信息网”或者“某某住房和城乡建设局”。里面的“房地产交易信息公示”栏，可以查到在售楼盘的所有备案价。举个例子，按照步骤，依次“北京住房和城乡建设局”-“交易信息公示”-“朝阳区”，随便打开一个盘，你就会看到下面的信息。通常来说，开发商会尽量往高做楼盘的备案价，这样卖房的时候调节的空间会大一些。记住，开发商的售楼价是绝不能高于备案价的，否则就是违规，可以直接举报。比如“备案价”是8万/平米，她跟你说，这房子之前卖8.5万/平米，这就是忽悠。售楼处的姑娘口口声声说，特价房7.9万/平米，“打骨折”，不能再降了，结果你看到备案价是8万/平米，这就是“假装打折”，逗你玩呢。在买房之前，你可以给住建局打个电话，他们会热情回答你的问题，你所在城市，“网签价占备案价最低百分比”。比如你去看的房子，5万/平米，城市规定，网签价最低不低于备案价90%，那么你的房子最低的折扣，也就是4.5万/平米。前几天很多城市出台限跌令，成交价不能低于备案价的85%，否则不许网签。这时候你自己去算，售楼处给你到底优惠了多少。看到这里，你应该明白了，大部分的折扣只是包装的噱头而已，别人家说打折，你就兴奋地以为捡到了便宜。
平常心
现在不同于过去，开发商的利润普遍比较“薄”，这注定，降价的力度是有限的。如果你看到一个楼盘降价特别疯狂，这时候就要警戒了。这好比张三追求他的女神，整整8年，女神一直很高冷，对他爱搭不理，他很绝望，正准备放弃的时候，突然女神笑着对他说，“我们结婚吧！”天下没有“掉馅饼”的事儿，尤其在楼市。所以当有人跟你说，这个盘“大降价，全款打5折”的时候，你要考虑为何降价，开发商资金链是不是太紧了。我认识一个读者，因为被降价吸引上车，2015年掏尽全家人的口袋，全款买了一套房，结果烂尾了。全家六口人憋在一个60平米的小破房子里，维权6年，直到前几天，政府才下发通知，决定让其他开发商入驻，继续开发烂尾楼。买房就要保持平常心，不要让别人占你便宜，你也不要想着多占别人便宜，交易要合乎逻辑。每次行情下行，降价首先会从城市的郊区开始，逐渐延伸至城内。郊区是“真降价”区域，而城内地段稍微好一些的，都是打着降价的幌子，“营销你”，所以如果购买力有限的，可以着重选择郊区的临铁房，捡漏的空间比较大。
最后
前几日中房协发布通知，将召集部分房企在北京开会，对房企情况进行摸底，被很多媒体解读为，中央要救房企了，年底会是最后一波降价窗口，过时不待。都是因为市场下行，房企融资又受阻。双重压力引发的连锁反应，会导致地方财政出现问题，扛不住的。
毕竟地铁、道路、桥梁等基建开发都要用钱，保证房企不躺平，才能保障房地产市场正常运转，从而保障财政收入。比如刚出台限跌令的张家口，我敢打保票，明年的降价房，要比今年还要多，力度还要狠，现在买房没抄到底，而是抄在了脚脖子。这些城市很多，我可以一一盘点下来，接下来我会继续出系列文章，“哪些城市可以买”，欢迎大家关注。